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Nachbarschaftsstreit wegen ÜBERBAU

Nachbarschaftsstreitigkeit I :  ÜBERBAU

Gerade zwischen Nachbarn, und hier besonders zwischen Eigentümern angrenzender Grundstücke, gibt es immer wieder Probleme und Streitigkeiten. Zwei sind unlängst sogar vor dem Bundesgerichtshof (BGH) „gelandet" und am gleichen Tag durch diesen entschieden worden. Die beiden Fälle sollen in diesem und dem nächsten Beitrag kurz vorgestellt werden. Bei dem nachfolgend dargestellten ging es um die Wärmedämmung einer Grenzwand, durch die ein die Grundstücksgrenze zum Nachbarn überschreitender Überbau notwendig wurde - bei dem anderen, das nächste Mal behandelten Fall war die Wuchshöhe von Pflanzen ein Problem.

Grundsätzlich gibt es spezielle gesetzliche Regelungen sowohl zu Überbauten (= Bauten auf einem Grundstück über die Grenze zum Nachbargrundstück hinweg) als auch zur zulässigen Wuchshöhe von Pflanzen. Darüber hinaus gibt es aber auch das so genannte „nachbarschaftliche Gemeinschaftsverhältnis", welches die Nachbarn zu gegenseitiger Rücksichtnahme verpflichtet und bei widerstreitenden Interessen zu einer Abwägung führt. Dies macht Nachbarschaftsverhältnisse einerseits besonders konfliktträchtig, andererseits für die Entscheidung durch Dritte (Rechtsanwälte und Richter) besonders aufwändig und schwierig.

Im ersten Fall des Überbaus klagten Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Nachbarn, dessen Grundstück mit einem Reihenendhaus bebaut war, das an der Grenze zum Grundstück der Wohnungseigentümer stand. An dieses Gebäude hatte ein Bauträger 2004/2005 das im Zeitpunkt des Rechtsstreits den Wohnungseigentümern gehörende Mehrfamilienhaus angebaut. Die Giebelwände deckten sich jedoch nicht vollständig, vielmehr stand das Mehrfamilienhaus entlang der Grundstücksgrenze um 1,61 m vor. Genau in diesem Bereich der Giebelwand brachte der Bauträger im August 2005 Dämmmaterial an, das 7 cm in das Grundstück des Beklagten hineinragte sowie unverputzt und nicht gestrichen war. Die Wohnungseigentümer wollten nun auf das Dämmmaterial Putz und Anstrich mit einer Stärke von max. 0,5 cm anbringen. Sie verlangten über die Wohnungseigentümergemeinschaft von dem Beklagten, die Arbeiten sowie spätere Instandhaltungsmaßnahmen an der Wärmeschutzwand zu dulden. Dieses Ansinnen wurde jedoch vom BGH zurückgewiesen, da den Wohnungseigentümern ein solcher Anspruch auf Duldung der Errichtung und Unterhaltung der Wärmeschutzwand nicht zugestanden habe.

Fraglich war zunächst, ob die im Landesrecht geregelte Duldungspflicht (hier ein Gesetz des Bundeslandes Berlin) überhaupt verfassungsgemäß war. Dies konnte allerdings offen bleiben, da selbst bei Unterstellung der Verfassungsgemäßheit die Voraussetzungen der betreffenden Vorschrift nicht erfüllt waren.

Der Eigentümer eines Grundstücks hatte danach die Überbauung seines Grundstücks für Zwecke der Wärmedämmung zu dulden, „wenn das zu dämmende Gebäude auf dem Nachbargrundstück bereits besteht". Dies wurde vom BGH indes verneint, da es sich bei dem Gebäude der Wohnungseigentümer nicht um einen so genannten Bestandsbau gehandelt hatte. Zwar war das Mehrfamilienhaus 2004/2005 und damit bereits vor Inkrafttreten der landesrechtlichen Vorschrift zur Duldungspflicht errichtet worden. Hierauf kam es jedoch nicht an. Entscheidend war vielmehr, ob sich die Wärmedämmung als nachträgliche Sanierungsmaßnahme darstellt. Denn die Duldungspflicht gilt nicht für eine die Grundstücksgrenze überschreitende Wärmedämmung einer Grenzwand, mit welcher der benachbarte Grundstückseigentümer die Anforderungen der bei der Errichtung des Gebäudes bereits geltenden Energieeinsparverordnung erstmals erfüllt.

Nach Auffassung des BGH sollte Grundstückseigentümern nach dem Willen des Gesetzgebers nicht generell gestattet werden, eine Wärmedämmung grenzüberschreitend, also im Wege des Überbaus anzubringen. Vielmehr wurde mit der Duldungspflicht lediglich das Ziel verfolgt, energetische Sanierungen von Altbauten zu erleichtern. Diese wurden bei Gebäuden, die auf der Grundstücksgrenze stehen, häufig dadurch erschwert, dass der Nachbar die notwendige Zustimmung zu dem durch die Verkleidung der Grenzwand mit einem Wärmeverbundsystem entstehenden Überbau von unverhältnismäßigen finanziellen Forderungen abhängig machte oder gleich ganz verweigerte. Dem sollte durch die Einführung einer Duldungspflicht begegnet werden.

Doch anders als für Altbaubestände, deren erleichterte Sanierbarkeit den Gesetzgeber zu einer entsprechenden Duldungspflicht des Grundstücksnachbarn veranlasste, war für die Wärmedämmung von Neubauten kein Regelungsbedürfnis gesehen worden. Vielmehr sollte die Duldungspflicht nur bei Bestandsbauten und nicht auch bei Neubauten gelten, weil den Wärmeschutzanforderungen hier schon durch eine entsprechende Planung Rechnung getragen werden kann. Für Neubauten bleibt es somit bei dem auch vom BGH herangezogenen Grundsatz, dass sie schlicht bereits so zu planen sind, dass sich die Wärmedämmung in den Grenzen des eigenen Grundstücks befindet und nicht - wie bei Altbauten - erst nachträglich im Wege eines grenzüberschreitenden Überbaus hergestellt werden muss.

Nach diesen Grundsätzen handelte es sich auch bei dem Mehrfamilienhaus der Wohnungseigentümer nicht um ein schon bestehendes Gebäude. Denn der Bauträger hatte das Gebäude in den Jahren 2004/2005 und damit erst nach Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung errichtet. Diese galt für Vorhaben, für die vor Inkrafttreten der Verordnung der Bauantrag gestellt oder die Bauanzeige erstattet worden war und damit auch für das hier betroffene Mehrfamilienhaus. Deshalb mussten die Wärmeschutzanforderungen der Verordnung vom Bauträger auch schon bei Errichtung des Gebäudes beachtet werden. Wollte er - wie im vorliegenden Fall - die Anforderungen durch Anbringung einer Außendämmung erfüllen, musste er das Gebäude so planen und erstellen, dass sich das Dämmmaterial in den Grenzen des eigenen Grundstücks befindet. Dies war hier jedoch nicht geschehen, sondern das ungedämmte Mehrfamilienhaus unmittelbar an die Grenze zum Grundstück des Beklagten gebaut worden. Die Wärmedämmung der Grenzwand stellte sich damit nicht als nachträgliche Sanierung eines Altbaus, sondern als erstmalige Erfüllung der Anforderungen der bereits bei Gebäudeerrichtung geltenden Energieeinsparverordnung dar. Für diese Konstellation galt (und gilt) jedoch die Duldungspflicht des Nachbarn nicht.

Der BGH wies noch darauf hin, dass ein Duldungsanspruch der Wohnungseigentümer auch nicht aus dem Gemeinschaftsverhältnis unter Nachbarn hergeleitet werden konnte. Zwar besteht im Verhältnis zwischen Nachbarn eine Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme, deren Auswirkungen im konkreten Fall unter dem Begriff des „nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses“ zusammengefasst werden. Eine daraus folgende selbstständige Verpflichtung etwa zur Duldung eines Überbaus ist aber mit Rücksicht auf die nachbarrechtlichen Spezialregelungen eine Ausnahme und kann nur dann in Betracht kommen, wenn ein über gesetzliche Regelungen hinausgehender Ausgleich der widerstreitenden Interessen „dringend geboten“ erscheint. Ein solcher Ausnahmefall, in dem eine Duldungsverpflichtung aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis hätte abgeleitet werden können, wurde durch das Interesse der Gebäudeeigentümer und der Allgemeinheit an einer Wärmedämmung indes nicht begründet. Denn dies würde dem BGH zufolge eine zu weitgehende Zulässigkeit einer die Grundstücksgrenze überschreitenden Wärmedämmung herbeiführen. Dies gilt sogar dann, wenn die Überbauung - wie hier - nur wenige Zentimeter betragen hätte. Daher wurde die Klage der Wohnungseigentümer auf Duldung des Überbaus zwecks Herstellung einer ordnungsgemäßen Wärmedämmung an ihrem Neubau auch vom BGH abgewiesen.