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zur Herbeiführung eines Sachmangels durch Altlastenverdacht

Sachmangel eines Grundstücks wegen Altlastenverdacht

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) letztinstanzlich entschiedenen Fall aus dem Grundstückskaufrecht ging es um Folgendes: Der Kläger hatte von der Beklagten durch notariellen Kaufvertrag mehrere mit einem Gewerbepark bebaute Grundstücke erworben. Dabei wurde die Haftung der Beklagten für Sachmängel ausgeschlossen, mit Ausnahme der Haftung für Vorsatz und Arglist. Ein weiterer Mitverklagter war Geschäftsführer bei der Beklagten. Dieser hatte die Grundstücke 1989 von einem Hoch- und Tiefbauunternehmen erworben. Dabei war ihm bekannt, dass auf den Grundstücken in den 1960er bis 80er Jahren eine Asphaltmischanlage für den regionalen Straßenbau sowie ein Klärschlammrückhaltebecken betrieben worden waren.

Die damalige Verkäuferin hatte in dem mit dem Geschäftsführer geschlossenen Vertrag versichert, dass ihr Bodenverunreinigungen nicht bekannt seien. Der Kläger verlangte von den Beklagten wegen eines aufgrund der früheren Grundstücksnutzung seiner Auffassung nach bestehenden Altlastenverdachts Schadensersatz in Höhe der Wertdifferenz zwischen dem Kaufobjekt in mangelfreiem und in mangelbehaftetem Zustand sowie die Feststellung, dass die Beklagten verpflichtet seien, ihm weitere, aus dem Erwerb der Grundstücke noch entstehende Schäden zu ersetzen.

Der BGH wies den Rechtsfall nach einer Klageabweisung durch das Berufungsgericht (Oberlandesgericht Saarbrücken) zu neuer Verhandlung und Entscheidung an dieses zurück. Das stützte er darauf, dass ein Anspruch des Klägers auf Ersatz sachmangelbedingter Schäden hinsichtlich der erworbenen Grundstücke derzeit nicht verneint werden konnte, d.h. nicht anhand  der bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts.

Dabei war nach dem BGH davon auszugehen, dass die frühere Nutzung der verkauften Grundstücke objektiv einen Altlastenverdacht begründete, was seinerseits bereits einen Sachmangel darstellte. Es ist also wichtig, dass nicht erst reale Altlasten, sondern bereits der bloße Verdacht auf das Bestehen von Altlasten einen Sachmangel von Grundstücken begründen kann.

Sofern infolge der früheren Nutzung eines Grundstücks ein Verdacht auf Altlasten besteht, stellt regelmäßig schon dieser Umstand einen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar. Denn ein altlastenverdächtiges Grundstück weist unabhängig von dem mit seinem Kauf verfolgten Zweck in aller Regel bereits wegen des Risikos der öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme sowie wegen der mit einem Altlastenverdacht assoziierten Wertminderung nicht die übliche Beschaffenheit auf. Zwar kann nicht pauschal jedes Grundstück, dessen Nutzung als Industriegelände schon Jahrzehnte zurückliegt, von vornherein als altlastenverdächtig eingestuft werden. Dies ist allerdings anzunehmen, wenn die frühere Nutzung die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen begründet, wie etwa bei einer ehemaligen „wilden Müllkippe" oder einer Tankstelle. Auch die Nutzung eines Grundstücks als Werksdeponie in den 60er und 70er Jahren des letzten Jahrhunderts ohne anschließende Entsorgung stellt einen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar, weil bei einer Deponie stets die Möglichkeit besteht, dass auf ihr auch solche Abfälle gelagert wurden, die ihrer chemischen Zusammensetzung wegen eine besondere Gefahr darstellen.

Wichtig ist dabei vor allem, dass ein auf der früheren Nutzung des Grundstücks basierender Altlastenverdacht nicht durch „konkrete und gewichtige Tatsachen" untermauert werden muss, die das Vorhandensein von Altlasten nahe legen. Der Verdacht muss auch nicht „konkret und naheliegend" sein (so die Anforderungen des Berufungsgerichts, welchen der BGH nicht gefolgt ist). Begründet die frühere Nutzung eines Grundstücks objektiv einen Altlastenverdacht, weist das Grundstück vielmehr bereits einen Sachmangel auf, ohne dass noch weitere Umstände hinzutreten müssten. Insbesondere bedarf es für die Annahme eines Sachmangels keine zusätzlichen Tatsachen, die auf das Vorhandensein bestimmter Altlasten hindeuten.

Ein kompletter Ausschluss der Haftung für Sachmängel - wie hier geschehen - ist unbeachtlich, wenn ein Mangel vom Verkäufer arglistig verschwiegen wurde. Ein solches Verhalten des Verkäufers muss der Käufer allerdings beweisen! Grundsätzlich handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels arglistig, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder zumindest damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner (= Käufer) den Sachmangel nicht kennt und bei Aufdeckung des Mangels den Vertrag nicht oder nur mit einem anderen Inhalt geschlossen hätte. Dabei ist zwischen einem objektiven und einem subjektiven Teil der Arglist zu unterscheiden.

Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, so handelt er objektiv arglistig. Hinsichtlich der subjektiven Komponente der Arglist hält der Verkäufer einen Sachmangel mindestens für möglich, wenn er es für möglich erachtet, dass die frühere Nutzung des Grundstücks einen Altlastenverdacht begründet. Auch insoweit müssen keine konkreten - dem Verkäufer bekannten - Tatsachen hinzutreten, die den Altlastenverdacht erhärten. So ist beispielsweise nicht erforderlich, dass sich der Verkäufer bei einer früheren Nutzung als Deponie Gedanken über konkret dort hingelangte Materialien und Schadstoffe macht. Denn dem Käufer soll durch die Offenlegung der früheren Nutzung gerade die Möglichkeit zur Untersuchung des Baugrundes sowie zur Abschätzung etwaiger Mehrkosten im Fall der Übernahme des mangelhaften Grundstücks überhaupt erst gegeben werden. Dieser Zielrichtung der Aufklärungspflicht würde es zuwiderlaufen, wenn den Verkäufer eine Offenbarungspflicht erst dann träfe, wenn er konkrete, über das Wissen um die frühere Nutzung hinausgehende Anhaltspunkte dafür hat, dass das Grundstück tatsächlich kontaminiert ist.

Da hingegen das Berufungsgericht gerade derartig konkrete Kenntnisse verlangte, hatte es die Klage des Käufers ohne weitere Feststellungen abgewiesen. Aus diesem Grund hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies den Rechtsstreit zu neuer Verhandlung an das Berufungsgericht zurück. Dabei werden insbesondere Feststellungen zum subjektiven Tatbestand der Arglist nachzuholen sein.